利州西路棚改項目招商方案
   發布日期:2016-11-15    點擊:13627   

按照《物權法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》等法律法規以及四川省和廣元市制定的有關城市棚戶區改造的政策文件規定,本著平等、自愿、誠信的原則,編制利州西路棚改項目招商方案:

一、項目簡介

绝地求生测试服怎么进绝地求生体验服怎么玩 www.wjati.icu 廣元市利州西路棚戶區位于廣元市城區下西片區,改造范圍東至寶成鐵路K352道口,西至回龍河南岸,南至利州西路,北至山脊(具體以規劃部門出具的改造范圍規劃紅線圖為準),總面積約2698畝(絕大部分為國有土地,尚有部分零星插花地屬集體土地)。該區域西鄰國家級經濟技術開發區—廣元經濟技術開發區,緊靠廣元火車站,與全國重點文物?;ぞ扒試笏潞鴕壓婊奈諏焦凹凹唇ㄉ璧牡瀾淌サ亍嫖涔嗔?,是到國家森林公園天曌山的必經之地,西成高鐵從該棚戶區南端穿過,該片區交通便利,人口密集,是重要的交通樞紐,具有得天獨厚的地理位置優勢。

經摸底調查統計(最終以實際發生為準),該棚改項目改造范圍內有各類建構筑物總建筑面積約73.6萬㎡(絕大部分需拆除),扣除臨時簡易房屋5.7萬㎡外,棚改范圍內有各類營業房、住房和辦公生產生活輔助用房67.9萬㎡。涉及住戶3200余戶,企事業單位75家,人口約1萬人。經估算,需安置還房(含成本價購買部分)約31.6萬㎡,其中:農房拆遷人員無償還房12萬㎡;以房還房2.6萬㎡,還可按成本價購買12萬㎡;城房產權調換5萬㎡。改造后可新建除安置房及配建的基層組織陣地建設用房外的各類建構筑物約310萬㎡(絕大部分為商住性質,其余為純商業、單一城鎮住宅和市場配置的民辦幼兒園、特色學校和醫院等),均可對外銷售。

投資經概算,把利州西路棚戶區2698畝改造范圍內的集體土地全部征收為國有土地,已供國有土地有償收回、該安置的被征地人員安置到位,所有的房屋完成征收補償,安置房全面建成、基礎設施及公共公益設施按規劃全部配套,共需投入資金約31.2億元(不計財務費用及后期開發費用)。

該項目是我市城區比較典型的城市棚戶區,呈鋸齒形不規則帶狀分布,具有以下五個顯著特點:

(一)利州西路棚改項目是廣元市改善人居環境、提升城市形象、建設“美麗廣元、幸福家園”的一項重大惠民工程,市委、市政府對此項目高度重視,市規劃建設部門將此棚改項目作為全市申報的35個城市棚戶區之一上報四川省住房和城鄉建設廳,省建設廳以川建保發[2011]429號文批復,同意將此項目納入全省城市棚戶區“十二五”改造規劃范圍內。而且項目區內的居民要求改造的呼聲十分迫切,支持度很高。

(二)整個片區房屋破爛陳舊,建筑密度大,以平房為主,建構筑占地面積大,但容積率低,可開發利用空間較大。

(三)該片區毗鄰國家級開發區,周邊有皇澤寺、烏龍山公園、五福寺和即將開發建設的道教圣地—真武宮,是通往國家級森林公園天瞾山景區的必經之地,區位優勢明顯。

(四)該片區位于東風坪社區范圍內的土地部分臨西濱道、還有近600畝土地位于嘉陵江與南河交匯處對岸的山丘上,口岸優越;黎家溝(系一條溝壑,兩側山丘舒緩)有300畝左右凈用地適宜打造高檔商品住宅小區,投資前景良好。

(五)該片區周邊已配套了各類學校、醫院,且在“5·12”汶川特大地震后進行了改擴建和異址重建,主要有市第三、第四人民醫院、樹人中學(異地重建)、西城中學、八一小學等,改造區域內原則上不再規劃新建學校、醫院,可配套規模較小的特色學校、醫院和幼兒園。

二、項目規劃指標要求

用地性質:居住用地、公共設施用地、倉儲用地、市政公用設施用地、道路廣場用地、公園綠地、水域和其它用地。

土地用途:商住、商服、公共公益設施、商業設施、道路廣場、市政公用設施、綠地等。

規劃指標:改造范圍總用地面積2698畝,總建筑規模(不含地下室,安置房和配建的基層組織陣地建設用房約10萬㎡除外)控制在310萬平方米以內。容積率、綠地率、建筑密度、建筑限高等規劃指標最終以廣元市人民政府批準的片區修建性詳細規劃為準。

代、配建要求:1、改造范圍內各項市政基礎設施(不含電力、通信、燃氣、供水),以及四號橋至改造范圍延伸段、利州西路至王家營連接道路等;2、改造范圍內各項公共公益設施,包括公園、廣場、垃圾轉運站、公廁、公共綠地等,具體數據以該片區控規為準;3、保障性住房按實際需要配建,主要配建戶型以40㎡為主,不超過60㎡的公租房;4、棚改范圍內市政基礎設施和要約建設的公共公益設施由棚改業主自行出資建設,且投資總額不得低于3.5億元;5、上述內容經綜合驗收合格及審計后無償移交給政府。

三、改造模式

實行“整體打包、自求平衡,股權合作、聯合開發,封閉運行、自負盈虧,政策支持、政府征收”的運行模式。按照風險包干,責任包斷,建筑規模等各項規劃指標控制上限,各項市政基礎設施、要約建設的公共公益設施投資額控制下限的基本要求,由棚改業主投資進行改造。棚改業主自行負責改造范圍內的所有拆遷安置補償(包括集體土地征收補償、被安置人員的社會保險支出、已供國有土地回購以及地面上所有建構筑物征收補償、拆遷工作經費的支付)及安置還房建設全部費用、自行出資修建并無償向政府移交各項市政基礎設施、要約建設的公共公益設施和保障性住房。

棚改業主投資回報是除所有拆遷安置補償、市政基礎設施、公共公益設施、安置還房以及配建保障性住房用地外的所有商住用地(包括純商業或純住宅用地)的開發權。棚改業主自負盈虧。

四、建設時序

項目改造期限暫定為五年(自簽訂正式投資協議之日算起)。棚戶區改造項目允許分期建設,可以分宗辦證,但項目實施時必須優先啟動安置還房建設,2016年底前完成利州西路道路改造工程,其他市政基礎設施和要約建設的公共公益設施與商住用地開發同步并舉。

具體建設時序由甲乙雙方按上述原則另行協商確定。

五、相關政策

(一)拆遷政策

棚改范圍內的土地及房屋征收由利州區人民政府和廣元經濟技術開發區管委會按各自行政管轄范圍作為征收主體,項目區內所需征收補償安置的全部費用包括且不僅限于集體土地的報征費稅、征收土地拆遷安置補償費、被征地農民社保和國有土地收購、地上房屋及附屬設施征收補償費用(包括室內裝飾裝修補償費、過渡費、搬遷費、簽約和搬遷獎勵及停產停業損失等)以及工作經費等,由棚改業主(投資企業在廣元注冊的項目公司)按征拆工作進度及時全額支付;棚改業主負責自行投資建設本項目范圍內的所有安置還房及配建的保障性住房建設費用和支付貨幣化安置費等各項費用。

(二)土地政策

1、項目區內的土地按規劃部門依據片區修建性控制詳規確定的具體地塊分宗辦證;市政基礎設施用地不確權辦證;用于安置還房和配建保障性住房的地塊可先以劃撥方式直接給棚改業主確權辦證(建成后安置還房分戶時土地按原用地性質分戶辦證,屬出讓土地的出讓期可順延三年);開發用地達到“凈地”條件后依法實行招拍掛出讓供地,競得后土地價款全額進入財政專戶,資金實行封閉運行,政府不貼不賺,項目公司自負盈虧。

2、招拍掛出讓土地依據規劃用途按照法定最高出讓年限辦證。

3、該棚改項目總建筑規模(不含地下室,安置房及配建的基層組織陣地建設用房除外)原則上不超過310萬㎡,若經政府批準因局部規劃優化致使總建筑規模超過310萬㎡的,其超建面積按辦理時的市場價足額補交土地出讓金,作為封閉運行之外的資金另行上繳財政。

(三)規劃政策

1、棚改業主應按照片區控制性詳細規劃和市規委會已審查通過的該片區城市概念設計,在規定時間內自行出資組織編制改造項目的修建性詳細規劃,修建性詳細規劃可對原片區控制性詳細規劃進行優化調整,經上報批準后方可實施;由棚改業主自行出資編制建設項目規劃設計方案(包括各項市政基礎設施、公共公益設施和保障性住房等),經上報批準后實施。

2、棚改項目區內市政基礎設施(不含住宅小區配套)、要約建設的公共公益設施(市政基礎設施和要約建設的公共公益設施建設標準以規劃部門審定的為準)投資額不得低于3.5億元,以審計結論為準,不足3.5億元的差額部分足額補交,作為封閉運行之外的資金上繳財政。上述項目和配建的保障性住房建好后,經綜合驗收和審計后無償移交給政府。

3、棚改業主取得該棚戶區的改造權后自然取得該項目區內所有基礎設施建設項目、統建還房項目和保障性住房項目的建設權,在完成項目拆遷及無償向政府移交的各項市政基礎設施和要約建設的公共公益設施前,不得將項目轉包。

4、棚改業主可以通過自行招標的方式決定具有規定資質的勘測、設計、施工、監理等單位參與項目建設,但必須接受相關職能部門的監督管理;項目業主若與第三人實施聯合改造的,必須經招商人同意。

5、項目業主在完成拆遷及無償向政府移交的各項市政基礎設施和要約建設的公共公益設施后,可開發用地方可轉讓。

6、該項目全面改造后可開發建設用地約(凈用地)為1800畝。在2698畝改造范圍內,預計道路用地約299畝(占11.1%),公園、綠化用地約512.6畝(占19%),安置點用地約33.9畝(占1.3%),公共停車場、水域用地約52.5畝(占1.9%)。最終以廣元市人民政府審批的該片區修建性控制詳規為準。

7、未盡事宜按批準的方案及施工圖實施。公廁、垃圾臺按照優秀旅游城市相關標準建設。涉及的居委會、派出所、幼兒園、市場等按不少于規定規模建設,還必須符合國家規范規定的建設標準和質量要求。

(四)資金共管

設立共管賬戶,采取“專戶管理,分項核算,專款專用,跟蹤問效”的原則,對資金實施共同管理,確保資金安全、規范使用,確保棚戶區改造項目有序推進。

共管資金的構成:1.履約保證金;2.由項目業主自行出資建設并無償向政府移交的市政基礎設施(不含涉及的供水、供電、供氣、通訊等的投資額)及要約建設的公共公益設施的投入;3.土地及房屋征收與補償安置費用(包括安置還房建設);4.項目業主按拆遷補償安置費用總額(包括產權調換房屋價值)的2%提取的拆遷業務工作經費。

六、效益分析

根據調查數據,按照市政府有關棚戶區改造及征地拆遷安置補償政策,參照市城區近幾年土地拍賣成交樓面地價情況,綜合考慮市城區可供土地情況、該區域基礎設施和公共設施配套情況,對該項目收支進行粗略測算,結果如下:

(一)項目投入

1、集體土地征收補償安置費用27566萬元。

包括:征地補償費、報征土地稅費、失地農民社保費等。

2、房屋(包括農房和城房)拆遷補償安置費用170071萬元。其中:

1)農房拆遷補償安置費36935萬元。

2)城房拆遷補償安置費125298萬元。

3)簡易房補償費850萬元。

4)房周附屬設施及附著物補償費5500萬元。

5)回購部分國有土地補償費1488萬元。

3、安置房及配建的保障房建安成本61410萬元。

①自建6.1萬㎡×2100/㎡=12810元

②購買(25.5-12)萬㎡×3600/㎡=48600萬元

算賬說明:在費用測算時,設定農房居住人員(3576人)中有90%3219人)符合住房安置條件,其中的90%2897人)符合方式一安置,方式一中有20%580人)選擇貨幣安置,80%2317人)選擇還房安置。則農房安置人員中需安置還房人數為(3576×90%×90%×80%=2317人,需安置房2317人×(40+12)≈12萬㎡,按政策還可按成本價購買12萬㎡住房及營業房,符合方式二安置的人員有3576×90%×10%=322人,需以房還房322×802.6萬㎡;設定城房建筑面積的80%選擇貨幣補償,則城房需產權兌換面積204301×102%×20%×1.2 5萬㎡(204301為城房建筑面積, 102%表示將建筑面積上浮2%),保障房不在改造區域內配建,由市區統一配租。共需安置房12+12+2.6+5=31.6萬㎡,已建一號安置點可提供安置房(含營業房)6.1萬㎡,其余25.5萬㎡房源從市城區已建成存量商品房中集中采購解決,其中有12萬㎡住房和營業房由被安置人按成本價自行出資購買。購買資金約需(25.5 -12)萬㎡×3600/㎡=48600萬元。實際情況肯定有變化,但貨幣補償數額與安置還房面積之間存在此消彼長關系,若貨幣補償比例提高了,支出的現金必然要增加,但安置還房面積相應要減少。

4、農房拆遷戶按成本價購買的12萬㎡住房及營業房不計入成本;在棚改范圍內修建的安置房(包括配建的保障房)相對應的地下室建安成本通過地下停車位銷售收入來自求平衡,不計入前期投入成本。

5、基礎設施及公共公益設施建設費用按35000萬元計算。

6、征拆工作經費測繪評估費及房屋拆除費7326萬元。

1)征拆補償工作經費5325萬元[補償額度為:27566+170071+12+2.6+5)×3500,提取比例按2%];

2)測繪評估費約920萬元。

3)房屋拆除費及垃圾清運費1910萬元。拆除費按建筑面積10/m2計: 73.6m2×102%×10/m2=751萬元;建渣清運按每方18元計,73.6×102%×0.8(系數)萬m3×18/ m3=1081萬元

上述102%表示在統計數據的基礎上增加2%,系數0.8表示每拆除1㎡建筑面積房屋產生約0.8立方米建筑垃圾。

7、前期規劃設計及自建6.1萬㎡安置房報批報建費用2880萬元。

8、不可預見費4564萬元。

考慮管線遷移、棄土等費用,按上述1-7項之和304253萬元的1.5%計算不可預見費。

9、管理費3043萬元(按上述1-7項之和的1%計)

以上9項為前期征拆、住房安置、基礎設施和公共公益設施直接投資費用,總額為311860萬元,按31.2億元計。

10、前期投入財務費3.8億元(按年利率約7%計算,基礎設施及前期征拆費用投入按5億元使用6年計算,資金分期分批投入,滾動開發,按首期投入6億元使用周期4年計算,資金利息為5億×7%×6+6×7%×4=3.8億元)

由此可見:前期征拆、建安置房、配套基礎設施共需資金31.2億元,加上財務費3.8億元后的總投資為35億元,扣除享受棚改優惠政策可爭取的各類補助資金約2億元后實際投入為33億元,其回報為310萬㎡的房地產開發權(相對應的土地面積約為1800畝),前期投入33億元分攤到可對外招拍掛出讓用地1800畝上,畝均地價為183萬元,分攤到310萬㎡的建筑面積上,平均樓面地價為1065/㎡,在可開發建設的1800畝土地上建3100萬㎡建筑,其平均容積率為2.6。在后期開發中,還可享受棚戶區優惠政策,每開發1平方米房屋將節省約100元規費,相當于樓面地價965/㎡。

特別申明

以上測算是按現行棚改政策和已征收房屋的補償價格標準及摸底調查統計數據測算出來的,所有數據以最終實際發生的為準,上述效益分析測算僅供參考,不作為今后與政府算帳的依據。


附件1

利州西路棚戶區改造項目地上各類構建筑物摸底數據統計表

名稱

營業房()

住宅()

生產辦公用房()

臨時簡易房屋房屋

戶數

農業人口

非農業人口

磚混

磚木

穿逗

土木

磚混

磚木

穿逗

土木

磚混

磚木

穿逗

土木

城房

東風坪

836

153

70877

11950

1302

1318

20

2116

500

1773

曾家橋

35

3744

2970

103

891

137

2084

201

436

西路社區

1059

13319

4394

282

929

827

11

2420

306

665

建設村

11485

28

0

67

165

鐵路社區

36011

245

323

688

1611

國有土地單位產

13896

2388

1190

42505

1725

2146

71720

61722

2316

12331

334

914

小計362534

14732

3635

0

1190

177941

21312

1584

3464

72772

63440

11

2453

19274

2096

5564

19557

204301

138676

農房

活力村

23

22

48504

22427

3129

617

1954

2668

281

7661

350

1277

八一村

393

40

231

47

109824

29611

2051

1197

4618

3184

735

5498

9589

392

1774

建設村

362

16515

1351

167

701

86

165

50

213

群心村

3239

181

39352

3626

132

144

11046

162

312

171

集體土地單位產

8554

875

348

1951

1344

928

8862

171

小計316910

12209

1480

579

47

214195

57015

5479

1958

9224

7282

1016

6426

37323

954

3576

14315

278647

23948

合計736041

26941

5115

579

1237

392136

78327

7063

5422

81996

70722

1027

8879

3050

3576

5735

33872

482948

162624

56597

備注:1.該改造范圍有地上建構筑物總建筑面積736041。其中:①農房316910,將農房中的營業房和生產辦公用房按結構計入住房,但營業房要支付底層商鋪補貼(磚混235628,磚木65777,穿逗7074,土木8431;);②城房362534,包括a、營業房19557,其中企事業單位有17474,按規定只能給予貨幣補償,個戶有2083,可貨幣補償,也可產權調換,在費用測算時全部按貨幣補償算賬,b、住房204301,c、生產辦公用房138676;③臨時簡易房屋56597。2.常住人口30509311人,其中農業人口9543576人,非農業人口20765735人。


附件二:

 

 

附件三:利州西路棚戶區項目改造范圍圖

 


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